Kiracılar ve ev sahipleri arasında ‘depozito’ anlaşmazlığı artıyor! İlk mi yoksa son kira bedeli üzerinden mi verilmeli? ‘Sözleşmeye sakın bu maddeyi ekletmeyin’
İstanbul’un merkezi noktalarından Beşiktaş’ta üç yıl boyunca ikamet eden Dilek G., ev sahibiyle yaşadığı depozito uyuşmazlığı ile gündeme geldi. Kendi evlerinin kentsel dönüşüm kapsamında müteahhite verilmesi sonrası yeni bir daireye taşınan G., ilk kiralama sürecinde aylık 9.500 TL kira bedeli ve aynı zamanda depozito olarak ek bir ücret ödemişti. Taşınma ve çıkış aşamasında ise, ev sahibiyle depozito konusunda anlaşmazlık yaşadı. G., taşınırken ödemiş olduğu depozitonun, ilk kira bedeli olan 9.500 TL olarak geri verilmesini talep etti, ancak ev sahibi bu talebi reddetti ve toplam kira bedelinin güncel tutarı olan 19.000 TL üzerinden iade yapmayı kabul etmedi. Bu durum karşısında, kiracı olarak haklarını kullanmak isteyen G., yasal haklar ve uygulamalar konusunda uzman hukukçuların görüşlerine başvurdu.
G. olayını anlatırken, “Kendi evimizi kentsel dönüşüm kapsamında müteahhite devrettikten sonra, yeni bir kiralık daireye geçiş yaptık. İlk kira sözleşmemizde aylık 9.500 TL kira bedeli ve bir kira bedeli tutarında depozito ödemiştik. Üç yıl boyunca sorunsuz bir şekilde oturduktan sonra, kendi evimize dönüş sürecimiz başladı. Evden çıkarken, depozitonun toplam kira tutarına göre, yani 19.000 TL olarak iadesini talep ettik. Ancak ev sahibi, depozitonun ilk alınan tutar olan 9.500 TL olarak iadesini kabul etti ve bu konuda yasal haklarımızı kullanmamıza rağmen uzlaşma sağlayamadık.”
Depozito konusunda yaşanan bu tür uyuşmazlıklar, ülkemizde oldukça yaygındır ve bu noktada Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat büyük önem taşımaktadır. Peki, Borçlar Kanunu bu konuda ne diyor ve kiracıların hakları nelerdir? Bu sorulara yanıt ararken, konunun uzmanı gayrimenkul hukuku avukatı Ali Güvenç Kiraz’ın detaylı açıklamalarına yer verdik.
Türk Borçlar Kanunu’nu Depozito İadesini Nasıl Düzenliyor?
Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin şu önemli noktaları vurguluyor: “Borçlar Kanunu’nda depozito, yani güvence bedeli, TBK 342. maddesi kapsamında düzenlenmiş ve bu kapsamda güvence bedelinin alınma şekli detaylandırılmıştır. Kanuna göre, depozito tutarı, toplam kira bedelinin en fazla 3 aylık tutarını aşmamalıdır.”
Depozitonun Güvence Amacıyla Vadeli Hesaba Yatırılması Gerekiyor Mu?
Uzman avukat, bu konuda şu detayları paylaşıyor: “Depozito, para veya kıymetli evrak şeklinde kararlaştırılmışsa, kiracı bu tutarı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmakla yükümlüdür. Kıymetli evrak ise, güvence altına alınmış bir bankaya depo edilmelidir.” Ayrıca, bankalar bu tutarları yalnızca tarafların rızasıyla, icra takibi veya mahkeme kararı doğrultusunda geri verebilir. “2012 yılıyla yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda, depozitonun vadeli hesapta tutulması zorunlu hale getirilmiş olsa da, uygulamada bu düzenleme geniş ölçüde ihlal edilmekte ve depozito çoğu zaman doğrudan mal sahibine ödenmektedir.”
Yargıtay kararlarına göre, depozito bedelinin vadeli hesaba yatırılmaması halinde, bu tutar eski uygulama olan doğrudan mal sahibine ödenmeye devam etmektedir. Ayrıca, mahkemeler, tahliye sonrası depozitonun iadesinde, ilk kira sözleşmesinde belirtilen depozito oranının, tahliye sırasında ödenen kira tutarına göre çarpılmasıyla belirlenen tutar üzerinden iade edilmesine hükmetmektedir. Örneğin, iki aylık kira tutarı olan 10.000 TL depozito ödemiş bir kiracı, üç yıl sonunda tahliye ederken, ödenen kira tutarı 15.000 TL ise, depozito iadesi olarak 30.000 TL talep edebilir.
Türk Lirası Cinsinden Alınan Depozito ve Döviz Cinsinden Alınan Depozito
Ali Güvenç Kiraz, konuyla ilgili şu önemli noktayı vurguluyor: “Depozito, Türk Lirası cinsinden alınmışsa, iadesi de Türk Lirası olarak yapılmalıdır. Yasal mevzuat ve Yargıtay kararları, döviz cinsinden alınan depozitonun, iade edilirken aynı döviz cinsinden olması gerektiğini belirtmektedir. Aksi halde, bu durum kötü niyetli davranış olarak kabul edilir ve mahkemeler tarafından bu yönde karar verilir.”
Sözleşmede Depozitoya İlişkin Hangi Maddelerin Bulunmaması Gerekiyor?
Ali Güvenç Kiraz, sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken noktaları şu şekilde sıralıyor: “Depozito ile ilgili sözleşmede, ‘alındığı şekliyle iade edilir’ veya ‘mal sahibi boya ve badana masraflarını depozitodan düşebilir’ gibi maddeleri kesinlikle kabul edilmemelidir. Çünkü, Yargıtay bu tür hükümlerin geçerliliğini reddetmiş ve depozitonun iadesinde, ilk alınan tutar esas alınmalı ve boyama gibi masraflar, depozitodan düşülememelidir.”
En Güvenilir Çözüm: Vadeli Hesap Sisteminin Uygulanması
Depozito uyuşmazlıklarını çözüme kavuşturmanın en etkili yolu olarak vadeli hesap sistemi önerilmektedir. Bu sistem, her iki taraf açısından da bankanın garantörlüğünü sağladığı için, en güvenilir ve tartışma oluşturma ihtimali düşük bir yöntemdir. Ayrıca, bu sistemin uygulanmasıyla, depozitonun iadesi ve korunması konusunda da hukuki güvence sağlanmış olur.
Eğer, uygulamada vadeli hesap sistemi kullanılmıyorsa ve uyuşmazlık yaşanıyorsa, bu durumda kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlık, kira sözleşmesi kaynaklı bir ihtilaf olarak değerlendirilmelidir. Bu tür durumlar, zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olup, tarafların anlaşmaması halinde yaklaşık 2-3 yıl süren mahkeme süreciyle karşılaşılabilir. Bu süreçte oluşabilecek mahkeme ve avukatlık ücretleri, yasal faizler ve diğer masraflar göz önüne alınarak, uyum ve anlaşma yolunun tercih edilmesi daha akıllıca olacaktır.
